□晨報記者 徐運
  今年4月,長寧等區出台了學區房新政,給近年來過熱的學區房市場潑了一盆冷水。與之相對應的是,本市二手房存量近期也出現明顯下滑,賣家不願降價,索性不賣了。
  政策限制嚴格 使用權學區房無人問津
  使用權學區房本來掛牌就較少,在區域學區房市場里只是起補充作用,新政出台之後,這類房源更是無人問津,在市場中處於被忽視的狀態,個別買家甚至要求門店勿推薦使用權房。部分使用權學區房確實在新政後被房東轉售為租。“買使用權房為了讀書的也有,不過數量不多,因為使用權房房齡太老,幾乎沒有居住價值,而且不能貸款,對資金要求比許多商品房還要高。”德佑地產西一區總監庹聯邦告訴記者,整個長寧今年以來平均每個月成交也就二三十套使用權房,其中為了入學而買房的只有一半,剩下一半都是純投資。
  令人意外的是,長寧區對於使用權學區房的嚴格限制也波及了其他區域。在徐匯建國板塊,就在兩個月前,使用權學區房還頗受歡迎,甚至出現過五六平方米的超小使用權學區房總價120萬元、單價超20萬成交的情況,但近期不少中介門店已遇到多個上門客明確表示,不考慮購買使用權學區房; 靜安儘管沒有出台限制使用權房入學的措施,但是購房者也有所顧忌。“很多人擔心以後靜安也會把使用權房“卡牢”甚至“關掉”,不敢出手。
  使用權學區房往往以面積小、單價超高而著稱,房東掛牌時報價的隨意性也較強,即便如此,這樣的房源在總價上相比次新房學區房還是有很大的優勢,因此近年來仍然不乏買家,屢屢創出驚人的單價。不過,這類房源畢竟本身數量較為有限,其對市場的影響更多體現在頻頻產生高價後對市場心理的衝擊,對這類房源的遏制,效果很大程度上也將體現在對於學區房盲目看漲心理的打擊。不過在教育資源的均衡性沒有得到解決的情況下,學區房依然是市場的香餑餑,即便近期針對性政策頻出,大多數學區房還是保持了堅挺的價格。
  100平方米以下房源掛牌降幅明顯
  使用權房交易遇冷只是近期整個二手房市場不景氣的一個縮影。據德佑地產市場研究部監控數據顯示:今年6月13日以來,新建商品住宅市場存量首次突破1100萬平方米,與之對應的二手住宅市場的存量情況卻完全相反,截至6月16日,全市二手住宅的存量已經跌破11萬套,僅10.7萬套,為2011年7月以來的最低點,主要是因為新增掛牌量出現了明顯減少。
  無論內環內、內外環還是外環外的二手房存量均呈現出了逐漸下行的趨勢,其中內外環減少的量最為明顯,較3月中旬減少接近10000套房源。從掛牌量的面積段來看,100平方米以下的掛牌量減少的最為明顯,較3月相比減少了近9000套掛牌房源。
  究其原因,主要是目前大多數二手房房東不願降價賣房,如果不是有特殊情況,索性不掛牌或撤銷掛牌。5月、6月以來,不少中介門店上門掛牌量出現了明顯減少,一個月僅有2-3組客戶,而年初每月上門掛牌房源的客戶至少有5-6組。並且,目前掛牌價也出現了一些降幅,比如中環1號一套120平方米左右的三房房源近期的掛牌價為360萬左右,基本屬於市場價,而年初的時候不少業主至少也掛牌380萬左右。德佑地產營運副總經理林俊權表示,年初時大多人較為樂觀,改善型的買家非常多,尤其是以小換大、以遠換進、換學區房的置換型買家較為豐富,且這些買家往往要先賣再買,必然需要掛牌房源,所以3、4月份之前掛牌價較為穩定,而現在市場看跌情緒嚴重,不少購房者選擇暫且觀望,掛牌量便出現了明顯的下滑。  (原標題:寧可捂不降價 二手房掛牌少)
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